Transformatie van winstgevende Buitenplaats naar (zorg)hotel

Buitenplaats Doornburgh is een bijzondere locatie met maar liefst 4 Rijksmonumenten, waaronder een statige hoofdwoning (800 m2), een Koetsgebouw, een Postgebouw en de Priorij (5.500 m2), gelegen op een prachtig stuk natuur van 9 hectare aan de Vecht.

Het is momenteel operationeel als business center, hotel, en biedt event ruimtes van diverse formaten, inclusief een eigen kerk waar trouwerijen en uitvaarten plaatsvinden.

Het kent momenteel een ‘non-profit’ thema, gericht op ‘Kunst & Wetenschap’. Ondanks dit, is de onderneming in 2024 winstgevend.

De onderneming van de koper zal het object en de exploitatie overnemen en via een commerciëlere propositie in de markt brengen, waarbij we momenteel al diverse huuropties hebben. Een zorgpartij (de directe overburen) heeft interesse getoond in de ruimtes die kunnen worden herontwikkeld tot zorgstudio’s.

Sinds 2018 is de Buitenplaats in handen van echtpaar Meyer, welke reeds ook eigenaar zijn geworden van Paleis Soestdijk, en daarom afstand doen van Buitenplaats Doornburgh.

Het pand is getaxeerd op 11.2 miljoen EUR, maar omdat het echtpaar het pand in goede intenties van de zusters hebben gekocht, en graag aan een bekende partij willen verkopen die het pand zoveel mogelijk in ere laat, nemen wij het vastgoed en de event-portfolio over voor een vast bedrag.

Er zijn lopende huurovereenkomsten, o.a. met de lokale gemeente, en de locatie wordt reeds online gepromoot als eventlocatie, maar nog niet met een scherpe propositie. Per 1 juni gaan we dit overnemen.

Business model:

Het landgoed kent een brede bestemming en invulling, waaronder:

• Een business center met ruim 30 kantoren, waarvan 29 verhuurd;
• Een kerkzaal, ideaal voor uitvaarten, trouwerijen en andere evenementen;
• Diverse iconische vergaderruimtes, waar bedrijven als Unilever, Rabobank, Rechtbank Midden Nederland regelmatig gebruik van maken;
• Woonappartementen, waarvan 1 verhuurd;
• Tijdelijke huisvesting voor 36 huurders (via gemeente Stichtse Vecht); (logies wordt binnen het Maatschappelijke bestemming momenteel actief gedoogd op deze locatie)
• Museum/tentoonstellingen (activiteiten worden (gedeeltelijk) stopgezet of verplaatst);
• Een restaurant met terras en alcoholvergunning

Hoewel de Buitenplaats reeds winstgevend is, hebben de huidige eigenaren besloten de maatschappelijke activiteiten te stoppen. Dit biedt ons de gelegenheid om het landgoed en de daarop gelegen objecten optimaal te kapitaliseren, en een route richting transformatie naar zorg in te slaan.

Oplossingsbenadering: Hotel voor toeristisch (focus op conferenties) en non-toeristisch bezoek (zorg/maatschappelijke focus)

Het investeringsproject benadert deze problemen op een innovatieve manier door het concept van vitale gemeenschappen te omarmen. In deze vitale gemeenschappen zullen jong en oud samenleven (of werken), waarbij ouderen kunnen worden ondersteund, terwijl alle benodigde voorzieningen in de buurt beschikbaar zijn, zoals winkels, gezondheidscentra, sportfaciliteiten en openbaar vervoer.

USP’s:

Er zijn geen concurrenten in de directe omgeving voor ons concept. Wij werken samen met de grootste zorgverlener uit de regio, welke onze overburen zijn, en onderscheiden ons steeds meer van andere locatieaanbieders, vanwege onze unieke ruimtes (unieke architectuur), en grote variatie van conferentie en meeting ruimtes, alsmede coworking plekken in een inspirerende omgeving (in tegenstelling tot een gekraakte fabriekshal).

Investeringsbehoefte:

De financieringsbehoefte bestaat uit:

• aankoop Buitenplaats Doornburg (EUR 7.000.000) +/+;
• exploitatie pijplijn (EUR 1.000.000) (activa-passiva)
• Totaal: EUR 8.000.000

Hiervan is reeds een substantieel deel van toegezegd.

Hierdoor resteert nog een externe financieringsbehoefte van EUR 3.500.000.

De ondernemer staat open voor meerdere financieringsvormen, maar heeft de voorkeur voor een financiering middels het verkrijgen van aandelen.

Gewenste competenties investeerder:

De investeerder heeft idealiter ervaring in het ontwikkelen en exploiteren van zorgvastgoed.

Ervaring founder(s):

Het huidige beheerteam van Buitenplaats Doornburgh zal behouden blijven, evenals de (circa 60.) vrijwilligers die zich inzetten voor het onderhoud van het parklandschap.
Daarnaast wordt Dennis Vermeulen als bestuurder (CEO) aangesteld.

Dennis Vermeulen, 39 jaar oud, heeft een achtergrond in Fiscaal Recht & Economie en richtte INCO Business Group op in 2007 (verkocht in 2020, nu bekend als Bolder Launch) vanuit Cyprus, waar hij 2 jaar heeft gewoond.

Acht jaar geleden kocht hij samen met zijn vrouw en 5 kinderen een voormalig klooster in Breda, waar hij momenteel nog steeds woont. Maar waarschijnlijk niet lang meer, aangezien de transformatie naar 42 appartementen is goedgekeurd door de Gemeente Breda, en het monumentale landgoed (4,2 hectare) momenteel in de verkoopfase verkeert.

Als CEO van INCO/Bolder Launch heeft Dennis persoonlijk meer dan 3.000 ondernemers geholpen met zaken als het starten van een (internationaal) bedrijf. Hij heeft een zeer goed begrip (en visie) van de behoeften van de markt.

Met ervaring in het beheren van business centers in Breda en Amsterdam, en het organiseren van evenementen in Londen, Dubai en Breda, kijkt Dennis ernaar uit om samen met het huidige team Buitenplaats Doornburgh nieuw leven in te blazen.

Overige relevante informatie:

Sinds 2018 is er meer dan 3 miljoen euro geïnvesteerd in de Buitenplaats.

We hebben reeds een financieringsoptie voor 50% van de aankoopprijs, en zullen zelf 750K storten als werkkapitaal na verkoop van het huidige getransformeerde landgoed in Breda (reeds in overleg met kopers).

We zoeken echter voor 10% – 35% een equity partner, liefst iemand met ervaring in de hospitality/onroerend goed.